在美国买餐馆该如何避坑？这12项尽职调查一定不能少！

买餐馆的过程中，尽职调查的目的是让您更加全面地了解这家餐馆，如果觉得实际情况跟预期不符合，还有机会停止交易，千万不要因为是熟人交易就省下这个步骤。
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1

评估营业情况

到餐馆实际考察生意情况，适合购买小餐馆

有三种方式：

1.直接叫老板拿信用卡和银行月结单看，如果老板不愿意，说明生意没有他说的那么多。

2.不拿薪水去店里实际做一段时间，实地观察卖家客流情况，结合菜单价格就可以大致算出人均消费。

3.去要买的店里坐着看生意，连续去一两天到一周的时间都可以，从每天人流上估算营业额。

Tips

1.请专业会计师。但由于会把家庭开支一起报税算进去，真实性有待商榷。

2.查账。周一至周四的晚上，打烊时候亲自到店里查账。周末也选一天去查。

3.考察周边环境。开车周围绕一圈，看看附近的餐厅都什么样，做一个对比。

报税插图

依据历史营业额判断买价，适合购买大型餐馆或连锁餐馆

商业地产经纪人会准备一份卖家调整后的实际收入和支出现金流量表，以真实反映业主获得的实际现金收益。

据investopedia披露的行业数据，餐馆卖价中位数是15万，启动成本在25万~50万美元不等。

卖家一般希望以年营业收入的25-40%卖出。

如果一家餐馆年销售额100万美元，那卖价约为25万~40万美元。不过要注意销售额100万美元并不是净赚100万美元，劳动力、租赁、食品成本等的经营成本膨胀也会压缩利润。估算购买餐厅的成本，可参考如下公式：

购买餐馆的价格 = SDE x 餐馆的行业倍数

SDE(卖方可支配收入Seller’s Discretionary Earnings)：

是用来确定企业历史现金流的一个指标。通过对餐馆的税收申报表或年终收益报表中的净利润重新计算的结果。

餐馆的行业倍数：

是说一个特定行业对其所在地区经济的影响力。资产越多、行业整体增长越快、转让可行性越大，行业倍数就越高；

资产较少、行业停滞、波动性大、所有者风险高，则行业倍数较低。

由于餐饮业非常不稳定(许多餐馆寿命在4~5年)，因此通常处于行业倍数比较低，一般在1.5~3之间。假设行业倍数1.96，一家收入10万美元的餐馆预计售价19.6万美元。

具体数值还要根据餐馆对当地供应商的依赖程度、创造的就业机会、工资水平、运营成本等因素进行综合考量，需要请专业人士来评估。

2

是否负债，查看应收、结算账款

买方需要审查前3年的收支表和资产负债表，以及本年度截至目前的收支表和资产负债表。

审查前12个月的银行对账单，评估现金销售额和收费销售额(charge sales)，以进一步评估实际销售额。另外，还要看应收账款和应付账款，做结算。

3

存货

需要看存货是否包含在购买价内，毕竟有些存货也很值钱。

4

物理检查

评估所有机械系统(管道、制冷、电力和供暖、通风和空调)以及设备和固定装置的总承包商或建筑检查员，确保系统工作正常、估算剩余寿命。建议买卖双方一同巡店并检查所有设备。

5

卫生部门检查

加州大多县向新老板颁发营业执照前，都必须由县卫生检查员签署卫生部门检查，这比例行检查标准更高。检查员将列出所有权变更涉及的所有物品，例如：

  • 三格水槽、拖把水槽、洗手池等；

  • 专用地漏；

  • 所有表面，包括墙壁、地板和天花板必须光滑且可清洗等。

卖方有责任在托管结束前清除所有物品。如果卖家不想清仓，通常会低价“按原样”销售给买家。

不过如果买家计划托管结束后进行重大改造(必须得到卫生部门批准)，那卫生部门检查意义就不大了。这笔检查费用由买方承担，一般几百美元。

6

消防部门检查

  • 所有灭火器都需要定期检查和换新

  • 必须为客人和员工提供适当的逃生出入口

  • 油烟机管道系统需由专业清洁公司每季度清理一次

  • 电气系统必须符合规范要求

《美国残疾人法案ADA》要求入口通道、前门、洗手间、停车位、餐桌高度和座位区等区域必须进行适当调整，以方便残疾客人。如果要购买的餐馆不适合残疾顾客就餐，需要向当地建筑和规划部门咨询。某些情况下不对餐厅进行任何重大改动可能可以获得豁免，不过美国社会对残疾人的融入是越来越重视的，买家也不希望因此惹上任何可能面临的诉讼。

7

其他需要检查的地方

如果是无固定期限租赁合同，通常意味着要负责维护整栋建筑，不仅仅是地基和侧墙，还很可能包括屋顶、停车场和大楼其他部分。因此务必请屋顶公司检查屋顶，请铺路公司检查停车场等。

8

未报告的销售额

要真正确定实际销售额，还要看收银机、POS机、客人支票和发票，重新计算出真实的销售额。

9

发票

该审查的各种项目发票包括：

  • 地产租金明细。尤其有NNN（物业公共管理费、地税、保险等）开支情况下，详细列出每月的费用。

  • 买方可能需要承担的税费，如房产税或无担保个人房产税。

10

特殊许可证

如果所购餐馆有酒精饮料许可证，要审查看是否有任何附加特殊条件，比如某些日子和时间不能提供酒精饮料的限制。如果买的是有娱乐执照的夜总会，要看允许提供娱乐的日期和时间，以及娱乐类型，如跳舞、现场音乐、DJ和卡拉 OK。有些许可证允许现场音乐，但不能用扩音设备。

11

卖方披露声明

由卖方填写、披露卖方可能存在的所有经营问题，并在买方签购买合同之前提交给买方。请仔细阅读，确保没有悬而未决的诉讼，地区未来没有可能损害业务的重大开发，或任何会对业务产生负面影响的其他因素。

12

律师审查文件

买方必须请律师审查企业各种法律文件，可能会有买家无法接受的法律限制，需要在签合同前重新谈判。不遵守任何条款和条件都可能导致失去继续经营的权利，或被迫妥协经营业务，从而影响销售和利润。

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