花最少的钱,盘下最心仪的店!在美国买餐馆掌握这些技巧省下一个“亿”~

在美国,我们常说的买餐馆并不一定是买下餐馆的地产,更常见的是考虑:租下餐馆的店面,买餐馆生意、设备、系统或者地产的组合。其中老板们最关心的就是:如何用最好的价格拿下以上的这些组合? 
一般来说,在决定购买下一间餐馆后,买方老板需要跟房东签合约。之后,会有60天的反悔期,在这期间,买方可以做尽职调查来再次确定这家餐馆是不是想要的。 更详细的内容,请参考在美国买餐馆该如何避坑?这12项尽职调查一定不能少!
 
尽职调查后,买方老板就可以根据调查的结果跟卖家谈价格了,但还有一个很重要的部分是这个租约,只有房东批准,租约才能转让,很多时候房东也会利用这个机会重新跟买方老板谈条件,所以对于买方老板来说这也是拿下餐馆前最后可以谈判的环节。虽然购买餐馆的制式合同往往都对房东有利,但别忘了所有内容都是可以改的,尤其是餐馆房租的谈判空间很大。那么跟房东有哪些可谈呢?我们来分享几个谈判要点。

用科技取代部分人工是餐馆经营的大趋势,2019年就有行业数据表示,82%餐馆职位都有可能被机器人取代。

Section 1

英语不好,生意受阻

——能站在客人的角度看问题

1

免租期

到餐馆实际考察生意情况,适合购买小餐馆

通常5年以上的商业合同,如果没有更多意向商家的话,房东都愿意给出一个季度到半年免租期,用于开业前的筹备。

扫码点餐传送到后厨的流程

2

前3年不涨租

通胀在跑,物价指数在涨,租金一般都会约定每年3%~5%的涨幅。但新接手的店面充满着风险与不确定性。可以和房东协商一个“一定期限内涨租的幅度”。假设月租金$5000,每年涨5%,那5年后就是$331,537.88;如果前3年不涨租,五年下来则为$309,150。价差在10%。

3

装修补贴

只要诚意买家开口,很多房东在这方面并非一毛不拔,有的可以约定按面积补贴装修费用,有的固定补贴固定数额。几万也许就这样省出来了。

4

转租、提前终止

房东一般都希望签5年以上的合同,但经营的事情变数不少,因此要充分考虑经营不下去的话如何将损失降到最低。常见做法是约定转租以及转让条件,如果买家同意损失2个月~1年的房租,且位置抢手的话,有的房东会同意提前终止合约,但要提前两三个月知会房东重新招租。假设2年后经营不善,月租金还按照$5000计算,如果损失3个月租金就能换取提前终止租约的话,即使每年都涨租,也比5年期租约省下了$165,000

餐馆租约谈判

5

免水费、垃圾费

这项虽然能省得不多,每年可能上千美元,但是谈完前面大项之后说不定房东顺带就答应了。

6

免地税

每年的地税是不少的开支,有老板分享,如果信用好,很多房东是会免地税的。

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